ペアローン比較 計算機 — 連帯債務・単独ローンとの純コスト差を可視化

この計算機で何がわかるか

「ペアローンと連帯債務、結局どっちが得？」「単独ローンと比べて諸費用は何万円増える？」「住宅ローン控除でどれくらい取り戻せる？」を 物件価格・頭金・夫婦の年収を入れるだけ で同条件で比較できる計算機です。

純コスト（総返済 + 諸費用 - 控除）が最小のシナリオを 推奨 として提示し、3パターンの月々返済・諸費用・控除累計を並べて表示します。

計算ロジックの根拠

元利均等返済の標準計算式

月々返済 = 借入額 × (月利 × (1 + 月利)^返済月数) / ((1 + 月利)^返済月数 - 1)

月利 = 年利 ÷ 12、返済月数 = 返済年数 × 12。

住宅ローン控除（2024-2025年入居）

物件タイプ	新築の借入限度	中古の借入限度
認定住宅（長期優良・低炭素）	5,000万円	3,000万円
ZEH水準	4,500万円	3,000万円
省エネ基準	4,000万円	3,000万円
一般住宅	3,000万円	2,000万円

控除率は 年末借入残高 × 0.7%、控除期間は 新築13年・中古10年。

諸費用（1契約あたり）

項目	標準値
事務手数料	借入額 × 2.2%
保証料（一括前払い）	借入額 × 2.0%
印紙税・契約書	6万円
抵当権設定登記	借入額 × 0.4%

借入4,500万円の場合、1契約あたり約212万円。ペアローンは2口分で約424万円、単独・連帯債務は約212万円。

シナリオ別の控除計算

ペアローン：年収比で借入を按分。各自の借入残高×0.7%を独立して計算。各自の借入額に対して個別に限度額を適用。

連帯債務：1本の借入。控除は年収比の持分按分で各自に振り分け、各自の持分残高に限度額を適用。

単独ローン：主債務者のみ控除。

ペアローンの按分（年収比）

主債務者（夫想定）借入 = 借入総額 × (主年収 / 合算年収)
ペア側（妻想定）借入 = 借入総額 × (ペア年収 / 合算年収)

例：借入4,500万円、夫600万・妻400万 → 夫2,700万・妻1,800万。

入力項目の補足

• 物件価格：購入予定の物件総額（諸費用込みではない）。
• 頭金：自己資金の投入額。
• 返済年数：1〜50年。長くするほど月々負担減・利息増。
• 金利：変動金利の代表値0.5%・固定（フラット35）1.8%程度。
• 夫の年収・妻の年収：源泉徴収票の支払金額（額面）。
• 物件タイプ：省エネ等級によって控除限度が変わる。物件のZEH・省エネ認定書で確認。
• 中古物件：控除期間10年・限度低めに自動切替。

ケース別の例

ケース1：物件5,000万・頭金500万・夫600万妻400万・35年0.5%・省エネ住宅

• 借入：4,500万円
• 月々返済：約11.7万円（3シナリオ共通）
• 控除累計（13年）：
  • ペアローン：約340万円（夫204万 + 妻136万）
  • 連帯債務：約340万円
  • 単独：約240万円
• 諸費用：
  • ペアローン：約42万円多い
  • 連帯債務 / 単独：基準
• 純コスト最小は連帯債務 or ペアローン：単独より50〜100万円有利

ケース2：物件3,500万・頭金200万・夫500万妻200万・35年0.5%・一般住宅

• 借入：3,300万円
• 妻側借入が940万円程度。控除限度3,000万円に余裕 で活用しきれず
• 純コスト差：ペアローン vs 単独で30〜50万円程度
• 諸費用差40万円 を考えると単独 + 妻が連帯保証が現実的

ケース3：物件8,000万・頭金1,000万・夫800万妻700万・35年0.5%・認定住宅

• 借入：7,000万円
• ペアローンで夫3,733万・妻3,267万に按分
• 控除限度5,000万まで使えるので両方が控除を使い切る
• ペアローン控除累計：約540万円（単独だと約350万円）
• 純コスト差：ペアローンが約140万円有利（諸費用増加40万円を相殺してなお優位）

ケース4：単独ローン推奨ケース（妻年収100万円・パート）

• 妻の控除を使い切れず、ペアローンの旨味なし
• 諸費用2倍負担が純コスト差を逆転
• 単独ローンが最も合理的

よくある誤解・注意点

• 「ペアローンなら借りられる額が増える」は半分正解：合算年収で審査するので確かに借入限度は増えます。が、ペア側の収入が産休・育休・退職で激減した場合、返済が苦しくなる リスクが大。"借りられる額"と"返せる額"は別物として、世帯の長期安定収入を基準 に判断してください。
• 諸費用の見落とし：ペアローンは事務手数料・保証料・登記費用が2口分。借入5,000万なら 諸費用差は約45万円。13年の控除メリットがこれを上回るか必ず計算を。
• 団信のカバー範囲：ペアローンは各自の借入分しか団信でカバーされません。夫が亡くなった場合、妻の借入は残る ため、配偶者側の生命保険・収入保障保険を別途検討。フラット35のデュエット型なら片方の死亡で残債ゼロ。
• 離婚時の家の処分が複雑：ペアローンは契約解消が原則できないため、離婚しても2人で住宅を保有 or 売却して残債清算 の二択。財産分与で家を片方に渡したくても、ローンの名義変更・借換えが必要で実務的に困難。
• 共有持分の登記と控除の整合：連帯債務で控除を持分按分するには、登記の所有権持分も同じ比率にする必要があります。借入比率と登記持分が異なると贈与税課税 の可能性。司法書士・税理士に相談を。
• 金利は変動 vs 固定の選択も同時に：本計算機は金利を固定値で計算しますが、実際は変動金利（0.3〜0.6%）と固定金利（フラット35：1.7〜2.0%）の選択が大きく純コストを左右します。借入5,000万円・35年で金利1%差は総返済額で約1,000万円 の差になります。

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参考資料

• 国税庁「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」No.1213
• 国土交通省「住宅ローン減税」
• 住宅金融支援機構「フラット35」
• 住宅金融支援機構「2023年度 フラット35利用者調査」