空き家相続 維持費 計算機｜年間いくら

この計算機でわかること

「実家を相続したけど、住む予定もない」「空き家のまま持ち続けて年間いくらかかる？」「特定空家に指定されると本当に税金6倍？」を、評価額・面積・管理委託料を入れるだけで具体的な数字に落とし込めます。

固定資産税・都市計画税・管理委託・火災保険・最低光熱費の年間合計、特定空家指定時の追加負担、5/10/20年累計、現状売却・解体売却との比較まで1画面で確認できます。

計算ロジックの根拠

固定資産税・都市計画税の計算

地方税法に基づく標準税率で計算しています。

固定資産税 = 課税標準 × 1.4%（標準税率）
都市計画税 = 課税標準 × 0.3%（制限税率、市街化区域のみ）

住宅用地特例（重要）

人が住める家屋が建っている土地には、固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。

区分	面積	固定資産税 課税標準	都市計画税 課税標準
小規模住宅用地	200m²以下部分	評価額 × 1/6	評価額 × 1/3
一般住宅用地	200m²超部分	評価額 × 1/3	評価額 × 2/3

たとえば150m²の土地（評価額1,500万円）なら、固定資産税の課税標準は1,500万円 ÷ 6 = 250万円。これに1.4%を掛けて土地分の固定資産税は約3.5万円になります。

特定空家・管理不全空家の指定リスク

「空家等対策の推進に関する特別措置法」（2015年施行・2023年改正）により、適切な管理がされていない空き家が「管理不全空家」「特定空家」に指定され、市町村から勧告を受けると、住宅用地特例が解除される運用です。

これにより土地部分の課税標準が約6倍（小規模住宅用地の場合、1/6特例の解除）になり、本計算機の「特定空家指定後 固定資産税」の数字が現実化し得ます。

維持費の構成

年間維持費 = 固定資産税 + 都市計画税 + 管理委託費(月額×12) + 火災保険(年額) + 光熱費(月額×12)

火災保険は空き家割増があり、築年数によっても変動します。光熱費は水道・電気の基本料を最低限維持する想定です。

処分シナリオ比較

3つのシナリオを比較表示します。

• 10年維持（コスト）：年間維持費 × 10年（マイナス表示）
• 現状売却（建物付き）：更地想定額 × 0.7（解体不要だが値引きされる前提）
• 解体して更地売却：更地売却額 - 解体費

「現状売却」と「解体売却」のどちらが有利かは、建物の状態と立地に強く依存します。

入力項目の補足

• 土地・建物の評価額：固定資産税の課税明細書（毎年4〜5月送付）の「価格」欄を参照。固定資産税評価額は実勢価格の70%程度が目安です。
• 土地面積：登記簿または課税明細書記載のm²数。200m²超部分は軽減幅が変わります。
• 都市計画税の対象地域：市街化区域内ならON、市街化調整区域や非線引区域はOFF。
• 管理委託費：月1回程度の通気・通水・郵便確認サービスが月3,000〜10,000円目安。
• 火災保険料：空き家は通常の住宅より割増（30〜50%増）が目安。
• 解体費見積：木造戸建 100万〜200万円、RC造はさらに高額。複数業者の相見積もり推奨。
• 想定売却額：不動産一括査定や近隣の取引事例から推測した更地売却額。

ケース別の例

ケース1：地方郊外の戸建（評価額1,500万円・建物500万円・150m²・市街化区域）

• 固定資産税（土地150m²×1,500万円÷6×1.4%）：約3.5万円
• 固定資産税（建物 500万円×1.4%）：約7万円
• 都市計画税：約2万円
• 管理委託（月5,000円）：年6万円
• 火災保険：3万円
• 光熱費（月3,000円）：年3.6万円
• 年間維持費 合計：約25万円
• 10年累計：約250万円

ケース2：上記の物件が特定空家指定された場合

• 固定資産税（土地 1,500万円×1.4%）：約21万円（6倍）
• その他は同じ
• 年間維持費 合計：約45万円（年間20万円増）
• 10年累計：約450万円

ケース3：都心の戸建（評価額3,000万円・建物800万円・100m²・市街化区域）

• 固定資産税（土地100m²×3,000万円÷6×1.4%）：約7万円
• 固定資産税（建物 800万円×1.4%）：約11万円
• 都市計画税：約4万円
• 維持費（管理・保険・光熱）：年12万円程度
• 年間維持費 合計：約34万円
• 立地が良ければ売却も現実的選択肢

ケース4：地方の調整区域・売却困難な物件

• 固定資産税（住宅用地特例なし、調整区域）
• 売却見込みなし、解体費だけかかる
• 「持ち続ける選択肢しかない」状態 → 自治体の空き家バンク・寄付・相続放棄含む選択肢の検討余地

よくある誤解・注意点

• 「住んでなくても建物が建っていれば住宅用地特例は維持される」は条件付き：法律上は「人の居住の用に供する家屋」が住宅用地特例の対象です。長期間誰も使っていない、損傷が著しい場合などに「特定空家・管理不全空家」と指定され、特例が解除される運用があります。最低限の通気・清掃・修繕の管理を続けるか、管理委託サービスの利用が一つの目安になります。
• 「相続放棄すれば全部解決」も誤りリスクあり：相続放棄しても、次の相続人または相続財産清算人が引き継ぐまでは「現に占有している者」の管理義務が残るとされます（民法940条、2023年改正）。完全に放棄しきるには手続きが必要で、時間と弁護士費用がかかる場合があります。
• 「解体すれば固定資産税が下がる」は半分誤り：建物を解体すると建物分の固定資産税はなくなりますが、住宅用地特例も同時に消滅し、土地分の固定資産税は約6倍になります。解体は「売却前提」または「建て替え前提」での選択が経済的合理性を持つ目安です。
• 管理委託サービスの内容は契約前に確認：月1回の巡回でも、通気・通水・郵便確認・写真報告までやってくれる業者と、外観チェックだけの業者で実費が大きく違います。台風後の点検や雪下ろしは別料金のことも多いため、契約内容の確認が前提です。
• 本計算機は税率・面積・特例の "標準値" による目安：自治体により条例で税率を変えている場合や、独自の空き家対策補助金（解体費補助等）がある場合があります。実際の処分判断は税理士・不動産業者・自治体の窓口（空き家対策課等）へのご相談が前提となります。

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参考資料

• 国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法 改正概要 — 特定空家・管理不全空家の指定要件と効果
• 総務省 固定資産税の概要 — 標準税率と住宅用地特例
• e-Gov 法令検索 民法940条 — 相続放棄後の管理義務